Домам до 50 квартир хотят разрешить прямое управление

Что предлагают

Законопроект вносит изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Его главная идея — увеличить предельное число квартир в многоквартирном доме, при котором собственники могут выбрать непосредственное управление домом.

Сейчас, по данным из пояснительной записки, непосредственное управление возможно для МКД, где не более 30 квартир. Авторы предлагают поднять этот предел до 50 квартир. То есть часть домов, которые сейчас вынуждены выбирать другой способ управления, смогут сами принять решение о непосредственном управлении.

Непосредственное управление — это один из способов управления МКД наряду с управлением через товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или управляющую организацию. При таком варианте собственники сами организуют содержание общего имущества и решают вопросы обслуживания дома без управляющей организации как обязательного посредника.

Кого это коснётся

Законопроект касается собственников помещений в небольших многоквартирных домах. Ключевая группа — дома, где квартир больше 30, но не больше 50. Сейчас такие дома, согласно пояснительной записке, не могут выбрать непосредственное управление из-за действующего ограничения.

Авторы отдельно указывают, что такая форма управления востребована в домах, признанных аварийными или находящихся в предаварийном состоянии. Причина — у жителей может не быть средств на оплату услуг управляющей организации или на содержание товарищества собственников жилья.

В пояснительной записке приведён пример Челябинска. Там 271 многоквартирный дом длительное время фактически находился в непосредственном управлении собственников и оставался без обслуживания управляющей организацией. Жители самостоятельно обслуживали места общего пользования и солидарно несли расходы.

После конкурса по отбору управляющей организации, по данным авторов, победителем в отношении этих домов было признано ООО «УКИКО». В платёжных документах появилась плата за содержание и ремонт мест общего пользования в размере 25,48 руб. за кв. м, а совокупная коммунальная плата, как указано в пояснительной записке, выросла на 44%.

• 239 МКД, по данным авторов, инициируют общие собрания, чтобы выбрать непосредственное управление.
• 32 МКД не могут выбрать этот способ, потому что в них больше 30 квартир.
• Именно такие дома могут получить новую возможность, если предел увеличат до 50 квартир.

Что изменится на практике

Если законопроект примут, собственники в домах до 50 квартир смогут рассмотреть непосредственное управление как законный вариант. Это не означает автоматического перехода всех таких домов на новый способ управления. Решение должны принимать сами собственники помещений в порядке, установленном для выбора способа управления МКД.

Практический эффект для жителей может быть финансовым. Авторы законопроекта считают, что отсутствие платы за содержание и ремонт, начисляемой управляющей организацией, способно снизить совокупный коммунальный платёж на 35–40%. Эти цифры приведены в пояснительной записке как экспертная оценка.

При этом важно понимать: непосредственное управление не означает, что общее имущество можно не содержать. Подъезды, крыша, инженерные сети, места общего пользования и иные элементы дома всё равно требуют расходов и организации работ. Разница в том, что собственники сами определяют, как это делать, с кем заключать договоры и как распределять расходы.

По оценкам авторов, воспользоваться новой нормой смогут 5–9% от общего числа многоквартирных домов России. Это именно оценка из пояснительной записки, а не уже утверждённый показатель.

Когда это заработает

Сейчас законопроект находится на стадии первого чтения. Это значит, что он ещё не принят как федеральный закон и не действует.

В предоставленных данных не указана дата вступления закона в силу. Значит, срок вступления в силу пока неизвестен и, вероятно, будет определяться ко второму чтению или в дальнейшей редакции текста законопроекта.

До принятия закона действует прежнее правило: непосредственное управление доступно только тем МКД, которые соответствуют действующему ограничению по числу квартир.

Что делать сейчас

Собственникам домов, где не более 30 квартир, уже сейчас можно проверять, подходит ли им непосредственное управление, и при необходимости проводить общее собрание собственников.

Собственникам домов, где больше 30, но не больше 50 квартир, стоит следить за прохождением законопроекта. Пока он не принят, само по себе внесение законопроекта не даёт права перейти на непосредственное управление, если действующее ограничение нарушается.

Тем, кто рассматривает такой переход, полезно заранее оценить, кто будет организовывать обслуживание общего имущества, как будут заключаться договоры на работы и услуги, как жители будут собирать деньги на текущие расходы и кто будет отвечать за решения общего собрания.

Также важно сравнить не только размер платежей, но и реальные обязанности. Отказ от управляющей организации может снизить начисления, но часть организационной нагрузки перейдёт на самих собственников.

Законопроект ещё проходит чтения в Государственной Думе. Его текст, условия применения и дата вступления в силу могут измениться до окончательного принятия.