Компенсацию при КРТ хотят считать ближе к реальной дате переселения
Что предлагают
Законопроект касается статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ и правил защиты жилищных прав граждан при реализации проектов комплексного развития территории. Сейчас, по данным авторов инициативы, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах при КРТ предоставляется возмещение, которое определяется по правилам статьи 32 ЖК РФ на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Авторы считают эту конструкцию проблемной: решение о КРТ может быть принято задолго до фактического заключения договора с собственником. За это время стоимость жилья на рынке может измениться, и денежная компенсация, рассчитанная по старой дате, может уже не позволять человеку приобрести сопоставимое жильё.
Поэтому предлагается перенести момент оценки. Размер равноценной компенсации хотят согласовывать на день заключения договора, по которому право собственности на жилое помещение переходит от собственника к лицу, обеспечивающему реализацию решения о КРТ.
Также законопроект предлагает учитывать выбор собственника: получить равноценное возмещение в денежной форме, в натуральной форме или в сочетании этих вариантов. Из пояснительной записки следует, что речь идёт о защите собственника в ситуации, когда вместо старого жилья он должен получить либо деньги, либо другое жильё, либо иной согласованный вариант компенсации.
Отдельный блок инициативы касается регионов. Сейчас специальные нормы о требованиях к предоставляемому жилью, по данным авторов, могут приниматься только в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Законопроект предлагает дать такие полномочия всем субъектам РФ, чтобы регионы могли сами определять требования к местоположению жилья, предлагаемого в рамках КРТ.
Кого это коснётся
В первую очередь инициатива важна для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые попадают в проекты комплексного развития территории. Это люди, чьё жильё может быть освобождено и передано в рамках реализации решения о КРТ.
Также изменения затронут лиц, которые обеспечивают реализацию решений о комплексном развитии территории жилой застройки. Именно с ними, как указано в пояснительной записке, заключается договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение.
Для региональных властей законопроект означает возможное расширение полномочий. Если поправки будут приняты, не только Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, но и другие субъекты РФ смогут устанавливать требования к местоположению предоставляемого жилья при КРТ.
- Собственники жилья получат более актуальную дату для расчёта компенсации.
- Регионы смогут учитывать местные условия при определении требований к жилью взамен изымаемого.
- Участники проектов КРТ получат более детализированные правила согласования возмещения.
Что изменится на практике
Ключевое практическое изменение — дата оценки. Сейчас, по описанию авторов, компенсация привязана к дню, предшествующему дню принятия решения о КРТ. Предлагается ориентироваться на день заключения договора о переходе права собственности. Это может быть существенно ближе к фактическому моменту переселения или получения денег.
Для собственника это означает, что компенсация должна лучше отражать ситуацию на момент реальной сделки, а не на момент, когда власти приняли решение о развитии территории. Авторы прямо указывают, что иногда между этими датами проходят годы, и из-за этого ранее рассчитанной суммы может оказаться недостаточно для покупки нового жилья.
Законопроект также вводит в логику компенсации понятие равновесной стоимости. В пояснительной записке она описана как денежная сумма, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными хорошо осведомлёнными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, с учётом интересов этих сторон.
Авторы подчёркивают отличие равновесной стоимости от рыночной: она должна учитывать условия конкретной сделки, в том числе преимущества и недостатки, которые каждая сторона получает в результате отчуждения объекта. То есть оценка должна быть не абстрактной, а привязанной к обстоятельствам сторон и предполагаемому использованию объекта.
| Сейчас по описанию авторов | Что предлагают |
| Компенсация определяется на дату перед решением о КРТ | Компенсацию согласовывают на дату заключения договора |
| Специальные требования к жилью могут устанавливать только города федерального значения | Такие полномочия хотят дать всем субъектам РФ |
| Есть риск, что сумма устареет до фактической сделки | Оценка должна быть ближе к реальному моменту перехода права |
Когда это заработает
Сейчас законопроект находится на стадии первого чтения. Это значит, что он ещё не принят окончательно и может измениться при дальнейшей работе в Государственной Думе.
В предоставленных данных нет даты вступления закона в силу. Значит, срок вступления в силу пока неизвестен и, вероятно, будет определяться ко второму чтению или в финальной редакции текста.
Что делать сейчас
Если дом уже включён или может быть включён в проект КРТ, собственникам стоит внимательно отслеживать документы по конкретной территории: решение о КРТ, предложения о возмещении, проекты договоров и сведения об оценке. Особенно важно фиксировать даты: дату решения о КРТ и дату, когда предлагается заключить договор о переходе права собственности.
При обсуждении компенсации стоит обращать внимание не только на сумму, но и на форму возмещения: деньги, жильё взамен или сочетание вариантов. Из пояснительной записки следует, что законопроект как раз направлен на учёт выбора собственника.
Если предлагается другое жилое помещение, нужно отдельно проверять его местоположение и соответствие требованиям, которые действуют в конкретном регионе. Если поправки примут, у субъектов РФ может появиться больше возможностей устанавливать такие требования самостоятельно.
Законопроект ещё проходит чтения, поэтому его текст и конкретные формулировки могут измениться. До принятия закона окончательные правила применять нельзя: сейчас это законодательная инициатива, а не действующая норма.