Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком образец

Предварительный договор фиксирует обязанность продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Передаваемая покупателем сумма может быть оформлена именно как задаток, обеспечивающий заключение основной сделки. Такая возможность прямо предусмотрена пунктом 4 статьи 380 ГК РФ. Чтобы деньги не признали обычным авансом, условие о задатке необходимо сформулировать письменно и однозначно.

Что обязательно указать в предварительном договоре

По статье 429 ГК РФ предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор на предусмотренных им условиях. Документ должен содержать сведения, позволяющие определить предмет будущей сделки, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если срок заключения основного договора не установлен, он должен быть заключен в течение одного года.

Для квартиры желательно указать данные максимально точно:

• полный адрес квартиры;
• кадастровый номер;
• общую площадь и при необходимости этаж;
• Ф. И. О. собственника и основание возникновения его права;
• цену квартиры;
• размер и порядок передачи задатка;
• дату или период заключения основного договора;
• порядок окончательных расчетов;
• сведения об обременениях и лицах, сохраняющих право пользования квартирой;
• ответственность сторон при отказе от основной сделки.

Статья 554 ГК РФ требует указать данные, позволяющие определенно установить продаваемую недвижимость. Цена также имеет принципиальное значение: по статье 555 ГК РФ при отсутствии согласованного в письменной форме условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Как оформить задаток и чем он отличается от аванса

Согласно статье 380 ГК РФ задаток — денежная сумма, которая передается в счет будущих платежей, подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение обязательства. Соглашение о задатке независимо от его размера должно быть письменным. Закон прямо разрешает обеспечивать задатком обязанность заключить основной договор, предусмотренную предварительным договором.

В тексте необходимо прямо написать: «денежная сумма является задатком в смысле статей 380 и 381 ГК РФ и обеспечивает обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры». Если из документа неясно, является сумма задатком или авансом, статья 380 ГК РФ предусматривает презумпцию аванса, если не доказано иное.

Последствия отказа регулирует статья 381 ГК РФ. Если за неисполнение отвечает покупатель, передавший задаток, сумма остается у продавца. Если виновен продавец, получивший задаток, он возвращает его в двойном размере. При прекращении обязательства по соглашению сторон до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращается. Кроме того, виновная сторона может быть обязана возместить убытки с учетом суммы задатка, если договором не установлено иное.

Образец условий предварительного договора

«Предварительный договор купли-продажи квартиры. Гражданин Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем “Продавец”, и гражданин Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры на следующих условиях.

Продавец обязуется продать, а Покупатель приобрести квартиру, расположенную по адресу: ________, кадастровый номер ________, общей площадью ________ кв. м. Право собственности Продавца зарегистрировано в ЕГРН ________.

Цена квартиры по основному договору составляет ________ рублей и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

При подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу ________ рублей. Указанная сумма является задатком в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ, засчитывается в счет цены квартиры и обеспечивает обязанность сторон заключить основной договор.

Основной договор стороны обязуются заключить не позднее ________. Оставшаяся сумма в размере ________ рублей уплачивается Покупателем ________.

Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, Продавец обязан возвратить Покупателю двойную сумму задатка.

Продавец подтверждает, что на дату подписания настоящего договора квартира ________. До заключения основной сделки Продавец обязуется не совершать действий, препятствующих исполнению настоящего договора.

Настоящий договор составлен в ________ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Подписи сторон: ________».

Это пример структуры. Условия об ипотеке, сроках освобождения квартиры, зарегистрированных жильцах, мебели, задолженности по коммунальным платежам и основаниях возврата задатка необходимо добавлять с учетом конкретной сделки.

Форма договора, нотариус и проверка квартиры

По пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, которая установлена для основного. Обычный договор продажи квартиры заключается письменно в виде одного документа, подписанного сторонами, согласно статье 550 ГК РФ.

Если продается доля в праве общей собственности, сделка по общему правилу требует нотариального удостоверения в соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, за исключением прямо перечисленных законом случаев. Поскольку предварительный договор должен иметь форму основного, предварительная сделка по продаже такой доли также может требовать нотариального удостоверения.

До передачи задатка следует получить актуальные сведения ЕГРН и проверить:

• действительно ли продавец является собственником;
• нет ли ипотеки, ареста и других зарегистрированных ограничений;
• не принадлежит ли продаваемый объект нескольким собственникам;
• приобреталась ли квартира в браке и требуется ли согласие супруга;
• нет ли лиц, сохраняющих право пользования после продажи;
• не использовался ли материнский капитал с обязательством оформить доли детям.

По статье 35 СК РФ для распоряжения общим недвижимым имуществом супругов в предусмотренных законом случаях требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если в квартире остаются лица, сохраняющие законное право пользования после продажи, их перечень и права являются существенным условием договора продажи жилого помещения по статье 558 ГК РФ.

Что происходит при отказе от основной сделки

Предварительный договор не передает покупателю право собственности на квартиру. Переход права по основному договору подлежит государственной регистрации согласно статье 551 ГК РФ. До регистрации покупатель собственником квартиры не становится.

Если сторона уклоняется от заключения основного договора, пункт 5 статьи 429 ГК РФ допускает требование о понуждении к его заключению. Обратиться с таким требованием можно в течение шести месяцев с момента неисполнения обязанности заключить основной договор. Если до окончания установленного срока основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Типичные ошибки при оформлении:

• называть платеж задатком только в расписке, не закрепляя это условие в договоре;
• не указывать точную цену квартиры;
• не устанавливать срок заключения основной сделки;
• передавать значительную сумму до проверки ЕГРН и документов продавца;
• не определять последствия отказа банка в ипотеке;
• не проверять необходимость нотариальной формы;
• указывать расплывчатое описание квартиры без кадастровых и адресных данных.

Вывод

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком позволяет зафиксировать объект, цену, срок основной сделки и ответственность сторон. Правовая основа содержится в статьях 380, 381 и 429 ГК РФ. Чтобы задаток действительно выполнял обеспечительную функцию, его необходимо прямо назвать задатком и письменно определить, какое обязательство он обеспечивает. До передачи денег следует проверить квартиру и собственника, а в договоре отдельно урегулировать ипотеку, сроки расчетов, зарегистрированных жильцов и обстоятельства, при которых задаток возвращается или остается у другой стороны.