Выезд из квартиры без прав: когда прекращается право проживания

Выезд из квартиры без прав может означать две жилищные ситуации: человек переехал и рискует потерять право проживания либо должен освободить помещение, потому что основание пользования уже прекратилось. Последствия зависят от того, на каком основании он жил в квартире, почему уехал и собирался ли возвращаться.

Само отсутствие не означает автоматическую утрату права. Поездка на лечение, учеба в другом городе и окончательный переезд требуют разной оценки. Особенно внимательно нужно разбирать отношения по договору социального найма: здесь суд проверяет, был ли выезд добровольным и отказался ли человек от своих прав и обязанностей.

Сначала определите предмет спора. Если гражданин уже живет в другом месте, возникает вопрос о сохранении права пользования прежней квартирой. Если он продолжает занимать помещение после прекращения права, речь может идти о выселении.

Временное отсутствие и окончательный переезд

По ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, не изменяет их права и обязанности по договору социального найма. Человек может находиться в другом городе, но сохранять отношения с прежним жильем. Причины отсутствия и его характер нужно оценивать вместе.

Например, документы об обучении объясняют, почему гражданин уехал. Переписка о возвращении, наличие вещей и исполнение обязанностей по договору помогают установить, сохранялось ли намерение пользоваться квартирой. Ни один такой признак сам по себе не дает окончательного ответа.

По ч. 3 ст. 83 ЖК РФ при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. При споре суд устанавливает, был ли переезд постоянным и сопровождался ли он добровольным отказом от прежних прав и обязанностей.

Это правило может применяться к отдельному участнику договора. Выезд одного человека не означает, что оставшиеся жильцы также потеряли свои права. Поэтому требование нужно формулировать применительно к тому гражданину, чье поведение дает основания говорить о прекращении отношений социального найма.

Вынужденный отъезд требует другой оценки. Если человеку не дают ключи, препятствуют входу или конфликт делает проживание невозможным, нельзя считать его отсутствие добровольным только потому, что он ночует по другому адресу. Суд должен проверить реальные причины выезда и возможность возвращения.

Какие обстоятельства и доказательства проверяет суд

Пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 предусматривает исследование причин и продолжительности отсутствия, добровольности выезда, его временного или постоянного характера. Проверяются также препятствия в пользовании квартирой, отношения с другим жильем и исполнение обязанностей по оплате.

Для подготовки позиции соберите сведения, которые объясняют конкретные обстоятельства:

• причины отъезда: работа, обучение, лечение, семейный конфликт или решение постоянно жить в другом месте;
• поведение после переезда: вывоз вещей, проживание с новой семьей, попытки вернуться или получить ключи;
• возможность пользоваться прежней квартирой: наличие доступа, отказы во входе, переписка с проживающими;
• исполнение обязанностей: платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, обращения по вопросам проживания.

Связывайте каждый документ с тем фактом, который он подтверждает. Просьба передать ключи может объяснять намерение вернуться. Ответ с отказом помогает показать препятствия. Документ о работе в другом городе раскрывает причину отсутствия, но его нужно сопоставлять с остальным поведением гражданина.

Составьте последовательное описание событий: когда человек уехал, что стало причиной, где жил после этого и какие действия предпринимал в отношении спорной квартиры. Такая хронология помогает увидеть противоречия в объяснениях сторон.

Суд оценивает совокупность обстоятельств. Длительное непроживание, отсутствие вещей или одна квитанция не заменяют исследования характера выезда. Для истца существенны подтверждения постоянного добровольного переезда. Ответчик может представить сведения о временном отсутствии или невозможности пользоваться квартирой.

Что означают регистрация, развод и неоплата жилья

Сохранившаяся регистрация не исключает признания гражданина утратившим право пользования при наличии оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Адрес регистрации нужно рассматривать вместе с фактическими обстоятельствами проживания. Одного довода «я здесь зарегистрирован» недостаточно, если спор касается добровольного постоянного переезда.

Однако отсутствие человека нельзя оценивать только по адресу, где он сейчас находится. Попытки вернуться, обращения о предоставлении доступа и временные причины проживания в другом месте также имеют значение. Проверяется содержание отношений с квартирой после отъезда.

Расторжение брака само по себе не доказывает отказа от жилищных прав. Оно может сопровождаться как добровольным переездом, так и вынужденным уходом из-за конфликта. Для временно отсутствующего бывшего члена семьи действует ст. 71 ЖК РФ.

Неоплата жилья может подтверждать прекращение исполнения обязанностей, но ее нужно оценивать вместе с остальными обстоятельствами. Требование об утрате права не следует строить только на отсутствии платежей. Отдельный платеж также не освобождает от необходимости объяснить постоянное проживание по другому адресу.

Отсутствие другой квартиры в собственности или другого помещения по социальному найму само по себе не делает выезд временным. Суд исследует, как человек фактически устроил свою жизнь и сохранил ли отношения с прежним жильем.

Судебный пример добровольного выезда

В определении Верховного Суда РФ от 17 апреля 2012 года № 4-В12-8 рассмотрен спор о добровольном выезде из муниципальной квартиры. Процедура пересмотра судебных постановлений и процессуальные термины с тех пор изменились; этот пример показывает оценку обстоятельств переезда.

Наниматель просил признать бывшую супругу своего сына утратившей право проживания и снять ее с регистрационного учета. После прекращения семейных отношений она выехала, забрала вещи, проживала по прежнему месту жительства и вступила в новый брак. Регистрацию в спорной квартире сохранила.

Нижестоящие суды отказали в иске. Верховный Суд РФ обратил внимание на отсутствие доказательств препятствий в пользовании квартирой, попыток вселиться и несения расходов на содержание жилья. Эти обстоятельства требовали оценки по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Верховный Суд РФ отменил судебные постановления и принял новое решение: гражданка была признана утратившей право пользования квартирой и снята с регистрационного учета.

Результат определила совокупность фактов. Продолжительность отсутствия была одним из обстоятельств дела, но не установленным законом сроком, после которого любой жилец автоматически теряет право проживания.

Когда гражданин обязан освободить квартиру

По ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось по предусмотренному законом, договором или решением суда основанию, обязан освободить это помещение. Сначала необходимо установить само основание прекращения права. Одного желания собственника получить свободную квартиру недостаточно.

Если гражданин не освобождает помещение в срок, установленный собственником, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ предусматривает выселение по требованию собственника на основании решения суда. Поэтому в требовании об освобождении квартиры нужно определить срок и объяснить, почему право пользования прекратилось.

Практически такое требование лучше оформить письменно. Укажите адрес квартиры, основание прекращения права, дату освобождения и способ связи для согласования передачи помещения. Сохраните подтверждение вручения или направления требования: оно поможет установить, какое сообщение получил жилец.

Не смешивайте разные требования. Если гражданин давно живет в другом месте, спор может касаться признания утраты права пользования. Если он занимает квартиру после прекращения права, возникает вопрос о выселении. В иске нужно описать фактическую ситуацию и желаемый результат.

Часть 4 ст. 3 ЖК РФ допускает выселение и ограничение права пользования только по основаниям и в порядке, предусмотренным жилищным законодательством и другими федеральными законами. Смена замков, вынос вещей или отключение коммунальных услуг не заменяют предусмотренную законом процедуру разрешения спора.

Ваши права / что обязаны сделать

Если вы временно отсутствуете в квартире по социальному найму, ст. 71 ЖК РФ сохраняет ваши права и обязанности. Подготовьте объяснение причин отъезда и документы, подтверждающие его временный характер. При препятствиях в проживании сохраняйте переписку о доступе, ответы других жильцов и сведения о попытках вернуться.

Обязанности также сохраняются. Поэтому в споре придется объяснять исполнение договора, включая оплату жилья, а не только причины проживания по другому адресу. Если платежи или доступ к квартире стали предметом разногласий, представьте документы, раскрывающие эти обстоятельства.

Если вы требуете признать другого гражданина утратившим право, подготовьте подтверждения постоянного добровольного выезда. Объясните, где он проживает, какие отношения сохранил с прежней квартирой и имел ли возможность пользоваться ею. Простого утверждения «он давно не приходит» недостаточно для проверки всех обстоятельств.

При получении требования об освобождении квартиры проверьте названное основание прекращения права. Если вы с ним не согласны, изложите возражения и приложите подтверждения своей позиции. Указанная собственником дата сама по себе не разрешает спор о наличии права проживания.

Собственник вправе требовать освобождения помещения при прекращении права пользования по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. При отказе жильца добровольно выехать вопрос о выселении разрешается судом. Подготовка документов должна предшествовать попыткам фактически ограничить доступ к спорному жилью.

Кто и что решает

Споры об утрате права пользования квартирой и о выселении рассматривает районный суд по ст. 23 ГПК РФ и ст. 24 ГПК РФ. Это разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14. Суд устанавливает основание проживания, характер выезда и наличие условий для удовлетворения заявленного требования.

При постоянном выезде участника социального найма заинтересованными лицами могут быть наймодатель, наниматель и члены семьи нанимателя. Они вправе обратиться за судебным разрешением спора о сохранившемся или прекратившемся праве пользования.

У полиции другие полномочия. По ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции» она защищает неприкосновенность жилища. Проникновение против воли проживающих допускается по установленным законом основаниям, в том числе для спасения жизни, пресечения преступления и установления обстоятельств несчастного случая.

Просьба собственника освободить квартиру сама по себе не заменяет судебное разрешение жилищного спора или законное основание для проникновения. При угрозах, насилии и признаках преступления сообщайте полиции конкретные обстоятельства происшествия.

Перед проникновением сотрудник полиции обязан уведомить находящихся в квартире граждан об основаниях вхождения по ч. 5 ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции». Исключение предусмотрено для случаев, когда промедление создает непосредственную угрозу жизни и здоровью либо может повлечь иные тяжкие последствия.

Сроки

Единого срока непроживания, после которого право по социальному найму автоматически прекращается, ст. 71 ЖК РФ и ч. 3 ст. 83 ЖК РФ не устанавливают. Значение имеет характер отсутствия. При установленном выезде в другое постоянное место жительства ч. 3 ст. 83 ЖК РФ связывает расторжение договора с днем выезда.

Срок освобождения помещения при прекращении права пользования устанавливает собственник по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Фиксированного количества дней эта норма не предусматривает. Поэтому нельзя утверждать, что во всех случаях гражданин обязан выехать за десять дней или за месяц. Нужно проверить предъявленное требование и основание прекращения права.

Для жилищных отношений, возникающих из договора, п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 указывает на общий трехлетний срок исковой давности по ст. 196 ГК РФ. Применение исковой давности к конкретному требованию требует отдельной оценки. Три года нельзя считать обязательным периодом отсутствия, необходимым для утраты права проживания.

При проникновении полиции действуют конкретные сроки уведомления. По ч. 6 ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции» собственника и (или) проживающих граждан информируют о проникновении в их отсутствие в возможно короткий срок, но не позднее 24 часов с момента проникновения.

По ч. 7 ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции» о проникновении против воли находящихся в жилье граждан прокурора письменно уведомляют в течение 24 часов с момента проникновения. Исключение предусмотрено, если федеральный закон устанавливает специальный порядок уведомления. Эти сроки относятся к действиям полиции и не определяют срок освобождения квартиры.

Когда предоставляют другую квартиру

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма имеет отдельные гарантии. Их нужно отличать от добровольного постоянного переезда и последующего признания утраты права пользования.

По ч. 2 ст. 89 ЖК РФ наниматель, который вместе с проживающими с ним членами семьи до выселения занимал квартиру, имеет право получить квартиру при предоставлении другого благоустроенного жилья по социальному найму.

Если до выселения наниматель и проживающие с ним члены семьи занимали не менее двух комнат, ч. 2 ст. 89 ЖК РФ предусматривает право на жилое помещение с тем же числом комнат в коммунальной квартире.

Например, если семья занимала две комнаты и применяется эта гарантия, нужно проверить число комнат в предоставляемом помещении. Если семья занимала отдельную квартиру, проверяется право получить квартиру. Содержание предложения о переселении должно соответствовать применимому правилу.

Эти гарантии не означают, что любое прекращение права проживания сопровождается предоставлением нового жилья. При добровольном постоянном выезде основание утраты права оценивается по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Получив требование о выезде, выясните, какое основание выселения указано и предполагает ли оно предоставление другого помещения.

Если переезд связан с автомобилем или выездом за границу

При перевозке вещей отдельно проверьте право водителя управлять автомобилем. Управление транспортным средством без права управления, кроме учебной езды, влечет штраф от 5 000 до 15 000 рублей по ч. 1 ст. 12.7 КоАП РФ. Это правило относится к водителю. Переезд пассажиром сам по себе под него не подпадает.

Если после освобождения квартиры планируется поездка за границу, учитывайте отдельные ограничения, связанные с долгами. По ч. 5 ст. 67 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Такое ограничение касается пересечения государственной границы.

По п. 3 ст. 213.24 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при признании гражданина банкротом арбитражный суд вправе временно ограничить его право на выезд из Российской Федерации. Ограничение действует до определения о завершении или прекращении производства по делу о банкротстве, в том числе вследствие утверждения мирового соглашения.

При уважительной причине для поездки п. 3 ст. 213.24 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет гражданину ходатайствовать о досрочной отмене ограничения; решение принимает арбитражный суд с учетом мнения кредиторов и финансового управляющего. Проверьте содержание судебного определения до организации поездки. Освобождение квартиры само по себе не отменяет ограничение на выезд из страны.

Частые вопросы

Можно ли утратить право на квартиру, сохранив регистрацию?

Да. При добровольном постоянном выезде и отказе от прав и обязанностей по социальному найму суд может признать утрату права по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Через сколько лет отсутствия прекращается право проживания?

Единого срока нет. Ст. 71 ЖК РФ сохраняет права временно отсутствующих, а ч. 3 ст. 83 ЖК РФ связывает последствия с выездом в другое место жительства.

Обязательно ли иметь другую квартиру для утраты права по социальному найму?

Нет. Отсутствие другого жилья в собственности или по социальному найму само по себе не доказывает временный характер выезда.

Кто устанавливает срок освобождения квартиры?

При прекращении права пользования срок устанавливает собственник по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Одинакового количества дней для всех случаев эта норма не предусматривает.

Может ли полиция выселить жильца по просьбе собственника?

Просьба собственника не заменяет решение суда о выселении по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Проникновение полиции допускается по основаниям ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции».

При любом выселении должны предоставить другое жилье?

Нет. Гарантии ч. 2 ст. 89 ЖК РФ относятся к выселению с предоставлением другого благоустроенного помещения по договору социального найма.

Нормативная база и практика

• Часть 2 ст. 89 ЖК РФ: предоставление другого жилья по социальному найму при выселении
• Часть 1 ст. 12.7 КоАП РФ: управление транспортным средством без права управления
• Пункт 3 ст. 213.24 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: ограничение выезда из России
• Часть 5 ст. 67 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: утверждение ограничения на выезд
• Определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2012 года № 4-В12-8 о добровольном выезде; процедура пересмотра и термины с тех пор изменились
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 о применении жилищного законодательства
• Ст. 35 ЖК РФ: освобождение помещения и выселение при прекращении права пользования
• Ст. 15 Федерального закона № 3-ФЗ «О полиции»: проникновение в жилые помещения