Долевая собственность на дом и землю права и обязанности

Долевая собственность возникает, когда дом, земельный участок или оба объекта принадлежат нескольким лицам с определением доли каждого в праве собственности. Доля 1/2 или 1/3 означает не конкретную комнату или часть двора, а долю в праве на весь объект. Основные правила установлены статьями 244–252 ГК РФ, а особенности образования и использования земельных участков — Земельным кодексом РФ.

Что означает доля и как пользоваться имуществом

По статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников. Если договориться не удается, порядок пользования определяет суд. Участник вправе требовать предоставления ему в пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а если это невозможно — в предусмотренных законом обстоятельствах ставить вопрос о компенсации.

Например, собственники могут договориться, что один пользуется первым этажом и частью двора, другой — вторым этажом и другой частью участка. Такое соглашение регулирует фактическое пользование, но не превращает эти части в самостоятельные объекты недвижимости.

• письменно определить, кто какими помещениями пользуется;
• установить порядок прохода и проезда;
• распределить пользование хозяйственными постройками;
• определить доступ к общим инженерным сетям;
• закрепить правила пользования двором, парковкой и воротами.

Если здание находится у нескольких собственников, статья 35 ЗК РФ предусматривает определение порядка использования связанного с ним земельного участка с учетом долей в праве на здание либо сложившегося порядка пользования.

Расходы на дом и земельный участок

По статье 249 ГК РФ каждый участник обязан соразмерно своей доле участвовать в налогах, сборах, иных обязательных платежах, а также в расходах на содержание и сохранение общего имущества. Это правило имеет значение при ремонте крыши, фундамента, общих коммуникаций, ограждения и других элементов, обслуживающих весь объект.

Однако необходимые расходы на сохранение имущества следует отличать от улучшений, которые один собственник решил выполнить по своему желанию. Если сособственник без согласования установил дорогостоящее оборудование, построил пристройку или провел реконструкцию, взыскать часть стоимости с остальных автоматически нельзя.

Перед крупными расходами разумно письменно зафиксировать:

• какие работы необходимо выполнить;
• причину и срочность ремонта;
• предварительную стоимость;
• долю каждого собственника в расходах;
• согласие или возражения участников;
• договоры, акты, чеки и иные подтверждения затрат.

Статья 245 ГК РФ предусматривает, что неотделимые улучшения, произведенные участником за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, при определенных условиях могут повлечь увеличение его доли. Самовольное улучшение такого результата не гарантирует.

Продажа доли постороннему лицу

Своей долей собственник вправе распоряжаться, но при продаже постороннему лицу необходимо соблюдать статью 250 ГК РФ. Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той же цене и на прочих равных условиях. Продавец должен известить их о цене и условиях продажи. Для недвижимости применяется месячный срок реализации преимущественного права.

Если доля продана с нарушением преимущественного права, другой участник вправе в установленный статьей 250 ГК РФ срок требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При дарении обычное правило о преимущественной покупке не применяется, однако притворное дарение, фактически скрывающее продажу, может быть оспорено.

По части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость в общем случае требуют нотариального удостоверения. Закон предусматривает исключения, в частности одновременное отчуждение всеми участниками своих долей по одной сделке.

При продаже доли дома необходимо одновременно проверить права продавца на участок. Статья 35 ЗК РФ устанавливает связь прав на здание и землю: отчуждение доли в праве на здание в предусмотренных законом случаях производится вместе с принадлежащей этому лицу долей в земельном участке, на котором расположено здание.

Как разделить дом и земельный участок

По статье 252 ГК РФ имущество в долевой собственности можно разделить по соглашению участников. Каждый собственник также вправе требовать выдела своей доли. Если соглашение не достигнуто, требование о выделе в натуре может рассматриваться судом.

Важно отличать реальный раздел от порядка пользования. После раздела должны появиться самостоятельные объекты, которые могут существовать и использоваться отдельно. Для дома оцениваются техническая возможность раздела, самостоятельный доступ и возможность эксплуатации образованных частей.

Для земли дополнительно действует статья 11.9 ЗК РФ. Образуемые участки должны соответствовать установленным предельным размерам. Не допускается образование участка, если это делает невозможным разрешенное использование расположенной на нем недвижимости или приводит к вклиниванию, чересполосице, изломанности границ и другим препятствиям рациональному использованию земли.

На практике сначала проверяют сведения ЕГРН и градостроительные требования, затем проводят кадастровые и при необходимости технические работы, составляют соглашение либо обращаются в суд, после чего оформляют кадастровый учет и государственную регистрацию возникших прав.

Типичные ошибки собственников

• считать долю 1/2 автоматически равной конкретной половине дома или участка;
• менять замки и перекрывать другому собственнику единственный проход или проезд;
• строить пристройки и занимать общую территорию без учета прав остальных участников;
• оплачивать крупную реконструкцию без согласования и затем требовать компенсацию как бесспорный долг;
• продавать долю третьему лицу без соблюдения преимущественного права покупки;
• оформлять сделку с домом без проверки прав на земельный участок;
• считать установку забора юридическим разделом земли;
• путать судебное определение порядка пользования с прекращением долевой собственности.

При конфликте сначала следует получить актуальные сведения ЕГРН отдельно на дом и участок, определить размер долей и установить предмет спора. Для определения порядка пользования, взыскания расходов, продажи доли и реального раздела применяются разные правовые механизмы.

Вывод

Долевая собственность дает право пользоваться общим домом и землей и распоряжаться своей долей, но одновременно обязывает учитывать интересы других собственников и участвовать в необходимых расходах. Пользование определяется соглашением или судом, продажа доли требует соблюдения преимущественного права покупки, а реальный раздел возможен только при соблюдении требований ГК РФ и земельного законодательства. Главная практическая задача — не смешивать три разных понятия: долю в праве собственности, фактически используемую часть имущества и юридически самостоятельный объект недвижимости.