Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86
Москва
+7 (812) 332 53 16
Санкт-Петербург
| | Социальное право

Как обезопасить себя при продаже квартиры

Содержание

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

  1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
  2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
  3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
  4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

  • заключением сделки;
  • передачей денег;
  • в операциях с оригиналами документации;
  • при продаже ипотечного жилья;
  • при продаже жилья в рассрочку;
  • реализация при участии посредника;
  • иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

В таком случае продавец рискует следующим:

  • банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
  • фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
  • банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон. На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.
Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:
  • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
  • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

  1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
  2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
  3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
  4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Возможные риски при продаже квартиры

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  • Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  • По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  • Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  • 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.
  • Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

    Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

    Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

    У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

    Подозрительные покупатели

    Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

    Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

    Аванс и задаток

    Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

    Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

    Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

    Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

    Мошенничество при передаче денег

    Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

    Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

    Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
    +7 (499) 455 09 86 (Москва)
    +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
    Это быстро и бесплатно!

    Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

    Аферы с банковской ячейкой

    Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

    К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

    Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

    Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

    Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

    Президент РФ Владимир Путин обозначил сроки перехода от долевого механизма.

    Минстрой нашел способ легализовать доход сдающих жилье в аренду. Для этого.

    Рассказываем о нюансах покупки новой квартиры в столичном регионе

    Как продавцу обезопасить себя при продаже квартиры в ипотеку.

    Что дальше покупатель с перечисленными ему деньгами делает (продавцам отдает или тратит на свои нужды) банк не контролирует. Т.е. в случае недобросовестности покупателя, мы лишаемся всех прав на квартиру, не получив за неё деньги.Подскажите,как можно себя обезопасить от подобного хода событий?

    Сам сейчас в такой же ситуации. покупатель ипотечник.

    а то так как бы уже квартира покупателя ( банка ), а денег еще нет

    А приход покупателя в банк со свидетельством наверное надо прописывать в договоре.

    Вы уже продали или тоже "в стадии"?

    в договоре есть пункт,что в течение 2 дней банк переводит деньги на счет продавца после регистрации договора купли/продажи по поручению покупателя

    у нас все срасталось как то) если не переведет,то думаю можно и до банка дойти со своими доками и показать им,пускай переводят,согласно договора

    Для банка сумма ничтожна, а у покупателя не возникает соблазна -). А вредничать, не показывая свидетельства, это детский сад ). Покупатель человек взрослый.

    1. В день сделки покупатели в банке подписывают кредитный договор

    2. Получают кредитные деньги+свой первоначальный взнос = полная стоимость квартиры

    3. Продавец, покупатель, представитель банка закладывают деньги в ячейку, ключ один и он отдается продавцу(стоимость ячейки по 450р с покупателя и продавца за. 2 недели)

    4.Затем едут на сделку в Регпалату на подписание договора купли-продажи

    5. Через 5 рабочих дней продавец получает свой экземпляр договора и едет с ним в банк, показывает договор и забирает деньги из ячейки. Выписку ЕГРП банк закажет на этот день сам.

    т.е. с закладкой денег в ячейку получается, что банк выдает деньги до того как квартира переходит в собственность покупателя (или банка).

    Допустим это 1 апреля, день сделки и день получения денег и закладки их в ячейку.

    Идет процедура регистрации. проверка документов. и вдруг выясняется, что с квартирой что то не так и регистрация затягивается на несколько месяцев до 1 июня. А деньги все это время лежат в ячейке без процентов. Банку это надо?

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
    +7 (499) 455 09 86 (Москва)
    +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
    Это быстро и бесплатно!

    Как продать безопасно квартиру

    При продаже можно доверить всё специалистам агентства недвижимости или продать самостоятельно. И в первом, и во втором случае есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их с точки зрения безопасности продажи.

    Доверьте продажу профессионалам

    Этот вариант будет самым безопасным с точки зрения и продажи, и покупки жилого помещения. Достаточно выбрать надежное агентство недвижимости. Его специалисты помогут собрать необходимый для продажи пакет документов, найдут на вашу недвижимость покупателя. Главное - будет обеспечена ваша безопасность. Риск связаться с мошенниками будет минимальным.

    Продажа квартиры без посредников

    Существенный плюс при самостоятельной продаже – экономия денежных средств за счет отказа от услуг агентства недвижимости. Каждый этап будет контролироваться продавцом. Но здесь требуется знать основы законодательства. Это процесс трудоемкий, займет много времени. А главное - небезопасный.

    Надо быть сведущим в ряде тонкостей при оформлении необходимых для продажи документов, при поиске покупателей, при получении денег за квартиру. Поэтому перед тем, как решиться на этот шаг, хорошо подумайте, сможете ли вы осилить всё это самостоятельно.

    Ведь для этого нужны и знание, и время. Если все-таки вы остановились на варианте самостоятельной продажи квартиры, то вам необходимо будет:

    1. Собрать всю документацию по вашей недвижимости, необходимую для осуществления сделки.
    2. Подготовить жилье.
    3. Найти покупателя.
    4. Составить предварительный договор по купле-продаже.
    5. Осуществить расчет за жилье.
    6. Подписать договор о купле-продаже.
    7. Передать жильё и получить деньги за квартиру.

    Что надо знать при сборе документов для продажи

    Вы должны подготовить себя к тому, что этот процесс будет долгим и трудоемким. Но, имея весь пакет документов на руках, можно быстро и без проблем оформить сделку продажи недвижимости. Иначе, найденному вами покупателю придется ждать, пока будут собраны все документы. Не каждый покупатель согласится на это. Поэтому надо позаботиться о полном комплекте заранее, причем юридически каждый документ должен быть оформлен правильно. От этого будет зависеть чистота юридической сделки, скорость ее оформления, это может даже повлиять на цену жилого помещения.

    На этом этапе желательно обратиться за помощью к юристу или к профессионалам. Специалисты соберут полный пакет всех документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи недвижимости, ничего не будет забыто, и не надо будет приостанавливать процесс сделки для сбора забытых документов. А главное, вся документация будет составлена правильно. Иначе может возникнуть ситуация, когда могут отказать регистрировать сделку, например, из-за неправильно оформленного документа. Это, в свою очередь, приведет к увеличению времени продажи жилья.

    Важно при сборе документации:

    • сходить в регистрирующие органы и узнать точно все требования, предъявляемые к документам;
    • при получении документов хорошо проверить, нет ли ошибки и все ли в них заполнено;
    • в технической документации на жилье данные, указанные в ней, должны быть реальными;
    • документы не должны содержать исправления и заполняться разборчивым почерком;

    Список всей документации

    Необходимо собрать пакет следующих документов:

    1. Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. Это может быть свидетельство о регистрации прав собственности, может быть другой документ, в котором подтверждается право на недвижимость.
    2. Паспорт либо какие-либо другие документы, удостоверяющие личность на всех, кто является собственником продаваемого жилья и является, таким образом, участником сделки. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то необходимо их свидетельство о рождении.
    3. Необходимо сходить в бюро технической инвентаризации с целью вызова технического работника и последующего обновления технических документов. Только после этого вам смогут дать выписку из кадастрового паспорта.
    4. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то необходимо наличие свидетельства о браке. Для случая, если недвижимость является совместной собственностью, то супруг либо супруга должны дать свое согласие на продажу жилья.
    5. Для случая, когда собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, либо недееспособное лицо, либо лицо с ограниченными способностями, вы должны заранее побеспокоится и получить разрешение у органов опеки и попечительства.
    6. Если в квартире прописаны недееспособные лица, лица с ограниченными способностями либо несовершеннолетние дети, то в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление.
    7. Предоставьте разрешение всех собственников. Для этого надо, чтобы все собственники подошли в нотариальную контору и нотариально оформили это разрешение.
    8. Необходимо предоставить данные обо всех лицах, имеющих прописку в продаваемой квартире. Все эти данные отражены в выписке из домовой книги. Здесь следует знать, действие ее ограничено, в связи с этим брать ее необходимо, когда найдется покупатель на недвижимость, будут собраны все другие документы, перед оформлением регистрации прав собственника.
    9. При продаже квартиры необходимо предоставить справку о том, что все коммунальные платежи оплачены. Так же, как и выписку, ее не рекомендуется брать заранее.

    Подготовка жилья к продаже

    Если вы хотите быстро и легко продать жилье, то позаботьтесь об этом заранее: надо выписать всех жильцов. Освобожденное жилье на рынке продажи ценится выше. И конечно, улучшить по возможности товарный вид продаваемой квартиры.

    Как только выпишете всех прописанных в квартире, необходимо взять соответствующую справку, что в квартире больше никто не прописан. Здесь следует особо сказать о прописанных в квартире недееспособных лиц, лиц с ограниченными способностями, несовершеннолетних. Обязательно в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление о разрешении на их выписку. Иначе могут возникнуть проблемы и сделка купли-продажи через суд будет признана недействительной.

    Поиск покупателя

    На этом этапе важно правильно оценить свою жилплощадь. Для этого проведите работу по изучению рынка жилья. И только потом займитесь поиском покупателя. Дайте рекламу, что вы хотите продать жилье. Для безопасности ни в коем случае не сообщайте точный адрес, укажите свой номер телефона. Если человека заинтересовала ваша жилая площадь, то договоритесь о встречи с ним для показа продаваемого жилья на удобное для вас время и обязательно, чтобы в это время могли присутствовать в квартире кто-нибудь еще из ваших знакомых или родственников. Ни в коем случае не впускайте к себе незнакомцев, если вы в квартире одни. Это небезопасно.

    Предварительный договор

    Составить его в интересах продавца и покупателя. Для продавца он гарантирует, что покупатель не откажется покупать жилье, а для покупателя – что квартиру не купит другой. На этом этапе можно получить и зафиксировать в предварительном соглашении получение задатка или аванса за недвижимость. В принципе, не будет юридической ошибкой заменить предварительный договор соглашением. Для продавца только необходимо знать, что по гражданскому законодательству задаток и аванс различаются.

    Поэтому, во избежание проблем обратите особое внимание при составлении соглашения или договора на правильность использования терминологии. Отличие состоит в том, что при несостоявшейся сделки покупатель получает полностью аванс. Внесение задатка означает, что при отказе на сделку виновная сторона штрафуется: продавец должен вернуть двойной задаток покупателю, если вина в несостоявшейся сделке его. Если виноват покупатель, то вся сумма задатка остается у продавца.

    При составлении предварительного договора в произвольной форме указываются данные паспортов продавца и покупателя, адрес продаваемого жилья, сумма задатка или аванса, сроки, дата и все это подписывается обеими сторонами.

    Расчет

    Для безопасности расчет рекомендуется делать с помощью депозитарной банковской ячейки, что выгодно и является хорошим гарантом безопасности сделки для обеих сторон. Продавец получит свои деньги за жилье, а покупатель после того, как отдаст деньги - станет его собственником. Суть всей операции проста. В присутствии работника банка деньги кладутся в ячейку, предварительно продавец еще раз в специально отведенной для этого комнате пересчитывает деньги. Оплатив банку за услугу, можно у них сделать проверку на то, что деньги не фальшивые.

    Вся сумма закладывается в пакет и заклеивается. На заклеенной стороне ставится подпись продавца и покупателя. Это делается для того, что бы при нахождении денег в ячейке банка была гарантия сохранности их в пакете.

    После того, как покупатель станет полноправным собственником жилья, продавец получит свои деньги из банковской ячейки.

    Можно, конечно, произвести расчет при подписании акта приема-сдачи недвижимости или при заключении сделки купли-продажи. Однако, это не будет безопасным способом продажи жилья.

    Подписание договора

    Безопаснее и правильнее договор составить и заверить в нотариальной конторе.

    При этом обратите внимание, чтобы там были правильно прописаны все данные обеих сторон и соответствовали их паспортам, цена, все данные на продаваемое жилое помещение, оговорены сроки и каким образом покупатель будет передавать деньги, когда будет освобождена квартира, оговорено, как распределятся расходы на осуществление сделки, когда и каким образом будет подписан акт приема-передачи проданной недвижимости.

    Как только будет подписан продавцом и покупателем договор, необходимо зарегистрировать права нового собственника.

    Передача жилья и получение денег

    После подписания акта приема-передачи недвижимости покупатель становится ответственным за квартиру. Подписывается 2 экземпляра, можно и больше. Собственником становится покупатель, а продавец может забрать деньги из банка. На этом процесс продажи жилого помещения считается законченным.

    При продаже недвижимости помните, что самым опасным является вариант получения денег наличными.

    Или когда все подписано, оформление всех документов закончено, а денег за жилье нет. В этом случае можно дать совет: продавец должен получить расчет, и только после этого подписать акт приема-передачи и регистрацию прав собственности.

    Рекомендуем посмотреть:

    Штраф за продажу самогона

    Лицензия на розничную продажу алкогольной продукции

    Кто может представлять интересы физического лица в суде

    Проверка штрафов по паспорту гражданина рф